番禺卫星城板块PK 为何只有华南板块成功了?

编者按:早在上世纪90年代初中期,紧邻广州南端的番禺便开始早期的商品房开发,洛溪板块以及钟村板块的祈福新邨慢慢走近广州人的视野。2000年更是番禺发展的重大转折点,从“番禺市”变成“番禺区”,随后在声势浩大的“南拓”方针下,华南板块的“八大金刚”“千亩大盘”迅速崛起,凭着价格优势,番禺区成为众多新广州人的置业天堂。随着时间的验证,如今这几大新广州人“卫星城”情况如何?网易房产带您走进板块一探究竟!

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驾车穿梭在番禺钟村镇祈福新邨小区内部,迎面看到的早期住宅群、医院、学校等等建筑物,你或许会感受到浓浓的“港式”味道。确实,在二十多年前,祈福集团将昔日这片无人问津的沼泽荒地打造成“中国第一邨”——祈福新邨,而这里最早进驻的业主们,也多数是来自香港甚至是世界各地的“番禺同乡们”。根据网上查阅的资料显示,祈福集团的掌舵人彭磷基祖籍广东番禺,出生香港,早年负笈美国修读建筑本科,正是在他的掌舵下,祈福集团开创了中国大盘的开发模式。

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1991年11月,祈福新邨开始销售,并且销售成绩火爆。二十多年后的今天,这个占地7500亩的祈福新邨聚集了超过10多万户人口,如今小区内的业主主流群体却从原来早期的香港投资客变成新广州人。而由这个第一新邨引发的“南下置业潮”也逐渐成为大潮流,番禺内的其他板块开始走进广州人的视野——洛溪-南浦板块、华南板块等。随着交通网络的发展,番禺也从一个超过“半天的生活圈”的乡下变成广州“半小时生活圈”的都会区。

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番禺的卫星城发展的起点以祈福新村孤军奋战、寂寞开拓为标志。早在上世纪90年代的初中期,在老广州人的眼中,连海珠区“河南一间房也不要”,更别说在河南还要往南走的番禺。那时买房的人也基本上没有要居住在“卫星城”的概念。相比较远的钟村祈福新村一带,与海珠区仅一桥之隔的番禺洛溪、大石一带,一些低廉的商品房吸引了一些广州客买房。据资料显示,这些早期的南下置业者——部分有番禺情结的广州个体户、下海者,他们购置这些商品房作为周末度假、节日小住和投资理财之用,一部分祖籍广州和南番顺的香港人,也购置祈福的外销房作周末公假回乡度假之用。

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尽管祈福新邨的造城运动已经开始,但是在很多人眼中真的是很偏远的“山旮旯”,也就是一些港人周末回乡的“卧室”罢了。此时期华南板块基本是由农田、丛林、鱼塘、工业仓库、路边临建食肆等构成,整个区域开发缓慢,知名度也不高。

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在开发商最早染指的地方——洛溪板块,由于地理位置上的优势,距离海珠区仅一桥之隔,正好处于广州与番禺交界的“桥头堡”位置,因此成为了广州住宅郊区化的“前哨战”最先打响的地方。由于洛溪大桥的开通,该板块距离广州核心居住区不到20分钟的车程,因此,“广州客”也逐渐成为该板块房地产市场的主要面向的客户。洛溪新城、丽江花园、广州奥林匹亚花园、珠江花园等一个个明星楼盘兴起,而临近洛溪的南浦岛也逐步得到了开发,碧桂园在此开发了知名的广州碧桂园。

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而对于购房者来说,由于成本较低而对应售价也较低的房价,正是吸引他们进驻番禺的最重要原因。数据显示,在2002年至2003年期间,以洛溪桥为界,广州市区约7000元/平,番禺这边则2000元/平。当时不仅吸引了很多住在广州市区人到番禺买房子,还有众多的外来工作者也选择在番禺置业。

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进入2000年后,由于洛溪板块已无土地储备、整体形象欠佳、竞争激烈,后续开发商不愿意再挺进该区域。虽然板块已经营造出较为浓厚的生活居住氛围,板块而后虽然偶尔也有一些主打高端定位的豪宅产品亮相,如星河湾海怡半岛、时代外滩和南天名苑等等,但是小区内外的环境反差较大,沙滘岛上主要是各种专业市场、商贸城,管理混乱的问题被不少人吐槽。

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番禺政府也尝试将临近沙窖岛旁的江心小岛南浦岛规划打造成新一代“高尚生活区”。在番禺的政府报告中(2007年),南浦岛就已经被定义为高尚居住生活区,曾提出要重点保护南浦岛的生态环境,发展高档生态社区。不过,经过多年的发展,南浦岛依旧被老问题——交通不便、岛上配套缺乏、没有特别有优势的名校学位、以及靠谱的医疗配套,整体商业档次不高等等深深困扰。跟番禺政府拟规划“高尚住宅区”的愿景还是有比较大的距离。

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加上洛溪-南浦板块的房地产开发时间较早,如今板块内的房地产交易以二手房为主,商品房楼龄较为老旧,因此相对周边板块形成了相对“洼地”。以板块内知名的楼盘最新报价看,丽江花园(建筑年代1995-2014年)二手放盘报价2.1-3.8万元/平,广州碧桂园(建筑年代1999-2000年)全为楼梯楼,二手房放盘报价2.5-2.8万元/平,相对较新的锦绣半岛(建筑年代2007-2011年)全为电梯楼,二手房(单个房产证)放盘报价3-3.2万元/平。相比之下,后起之秀,如今配套最为成熟的华南板块二手房放盘报价在2.5-4万元/平,并且还有比较明显的上涨趋势。

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图为南浦岛上小区实景拍摄。(锦绣半岛、广州碧桂园、南浦海滨花园)

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番禺的新一代卫星城开发中心又是如何转移至华南板块的呢?有趣的是,这并非是政府刻意引导打造,一切从政府间“博弈”开始,开发商艰难营造,才到政府关怀引导发展,才成就了华南板块的今天。华南板块的发展,也经历了所有番禺卫星城板块开发的弯路——经历了10余年各种配套上的不完善,所幸的是前十年住宅建设引入“人口”为支撑,后十年发展配套补上,才让这个板块脱颖而出。

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时间追溯到2000年之前的番禺市,在番禺撤市设区的前夕,番禺的主要负责人在市与区之间政策尚未明确的时机,将大量土地廉价抛售。当时约有25万平方公里的土地都贱价出让,据说,当年的一亩地,仅卖数万元。那些地价接近“低贱”的土地叫卖,有着深一层的政府博弈意味。这个看似规划的失误,却无形间给了番禺楼市制造大盘的最先始条件。低廉的地价,吸引了众多有长远眼光的房企进驻。碧桂园、雅居乐、合生等都是第一批瓜分番禺蛋糕的成员,他们以底价拿下大块土地,在番禺发展超级大盘,也成就了如今仍为楼市传说的“八大金刚”。

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1999年6月,随着华南快速干线的开通,番禺到广州市区的距离更近了。2000年后,华南板块内的各个开发商也疯狂陷入各自造城的快速开发阶段。看上去整个板块正建设得如火如荼,新房销售火爆,但是居民却发现问题越来越严重了。整个板块看上去就像是由一个个大楼盘组成的住宅社区,配套也是楼盘内的配套,大楼盘各自为政,自给自足,同时板块也缺乏大市政配套的投入,公共配套明显缺失。“小政府、大社区”的现象让这里成为确确实实的“卫星城”,没有配套,只有房子,番禺也成为了新广州人们的“睡城”(白天进市区上班,晚上回卧城番禺睡觉)。

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在番禺置业的论坛上,常常会看到各种各样的“吐槽”:“在番禺买房就要买大盘!”、“在番禺买房要谨慎!三号线不是一般的拥挤,楼巴的班次越来越稀疏!”、“社区里的公立学校学费太贵读不起!公立学校又读不了!”“医疗站的医生素质参差不齐,看病不放心!民营医院收费太高!好想去市区的三甲医院,但无奈又太远!”。

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根据分析,正因早期土地被贱卖,番禺大量的土地都分到了各大开发商的手中,广州政府接手之后的规划建设也无从讲起。楼盘在开发商的规划下住宅、商业配套、生活配套等逐渐成型,但是本该由政府提供的公共配套却始终缺失。这由于土地在番禺设区之前出售,卖地所得资金并未被广州政府所持,这使得番禺基本设施的完善在资金上有了个明显的缺口。而在番禺区政府看来,来这边住的多数是广州人,因此配套设施也应该由广州政府提供,显得并不急切。市与区政府的矛盾与博弈导致政府配套建设的停滞与缺失,损失了公众利益。

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在2010年后,得益于华南板块前十年“移民潮”人口引入的成功,加上板块内仍有大量可供开发的区域,政府与开发商均认可其中的商机,华南板块终于在迎来了新转机,在政府的引导下大力发展商业,以“商业”之名重新崛起的“万博商圈”成为番禺华南板块下一阶段的重头戏。同时政府为了提升板块的形象和档次,重点想办法提升板块内的配套,恶补之前规划缺失的债。

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修路,通地铁,医疗设施、公共教育配套收编、商业配套等公共基础建设设施和配套逐一补上,在政府的大力推动下,商业发展的势头已相当迅猛,万达广场、天河城、奥园等实力商业项目先后落成。华南板块配套愈发成熟,成为众多“卫星城板块”中的成功的明星,也便是顺其自然之事。

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如今华南板块内的新建商品房住宅开发也已从“刚需产品”转移至“改善型产品”,在售产品以面向换房改善、实力买家等为主,新房报价主要集中在3-5万元/平。板块内的二手单位也非常抢手,一般楼龄相对新的知名小区二手放盘价也达3.3-4万元/平,不少中介还称,板块仍在不断成熟中,价格还在上涨中。

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网易房产记者近日走访“中国第一村”——祈福新邨了解到,小区内最早期的商品房(建筑年代1994年左右)的二手房如今放盘价也要1.7-1.8万元/平。而较新的一些组团如半山一带的小区(建筑年代约2004-2005年),二手放盘约2.5-2.8万元/平。而小区最新组团祈福缤纷汇下一批新产品虽然售价未定,但是肯定在3万元/平以上。

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根据2010年第六次全国人口普查结果显示,2010年11月1日零时全区常住人口176.49万人,同2000年第五次全国人口普查相比,十年共增加32.88万人,增长22.89%。年平均增长率2.08%,低于上一个十年(1990~2000年)年均增长率5.5个百分点。全区常住人口占广州市常住人口的13.90%,在全市十二区(县)中排名第二。番禺已成为广州市人口第二大区。如今的番禺也把昔日“卫星城”的身份抛去,已融入大广州,成为“都会区”的一员,面对浩浩荡荡的新广州人南下置业潮,番禺仍有很多发展的空间,如万博中心商业氛围的成熟、地下空间的建设、南站的崛起等等,置业者仍有很多的期待……